Эскроу-счёт и аккредитованный подрядчик: как защищены деньги
Главный страх частной стройки десятилетиями звучал одинаково: отдал деньги — бригада исчезла. С 1 марта 2025 года у этого страха появилось системное лекарство — эскроу-счета для индивидуального строительства. Разбираем, как работает механизм, кто такой аккредитованный подрядчик и почему связка этих двух вещей меняет рынок.
Что изменилось 1 марта 2025 года
Федеральный закон № 186-ФЗ от 22.07.2024 распространил механизм эскроу-счетов на строительство частных домов по договорам строительного подряда — он действует с 1 марта 2025 года. До этого эскроу защищал только покупателей квартир в новостройках. Теперь та же логика работает и в ИЖС.
Логика простая: деньги заказчика и кредит банка лежат на специальном счёте в банке и недоступны строителю до результата. Подрядчик строит на собственные или кредитные средства, а оплату получает после того, как дом построен и обязательства выполнены.
Как работает эскроу-счёт
Эскроу — это счёт с тремя участниками. Заказчик вносит деньги (свои и ипотечные), банк держит их и следит за условиями, подрядчик получает доступ к деньгам только при наступлении события, записанного в договоре, — завершения строительства.
Для заёмщика это означает, что кредитные деньги не «уходят в стройку» в первый день. Если подрядчик не достроил, деньги на счёте — не в бетоне и не в чужих руках. Средства на эскроу-счетах защищены государственной системой страхования вкладов.
Зачем в схеме аккредитованный подрядчик
Эскроу переворачивает денежный поток. Строитель месяцами работает без предоплаты. Выдержать такое может не любая компания — нужны оборотные средства или банковское проектное финансирование. Поэтому банки работают со списками аккредитованных подрядчиков: компаний, чью устойчивость и опыт банк проверил заранее.
Для заказчика связка «эскроу + аккредитованный подрядчик» — двойная проверка без собственных усилий: банк проверил строителя до сделки и держит деньги до результата. Партнёрские дома DOMAX строятся именно в этой схеме. Банки аккредитации — Сбербанк, ВТБ, Банк ДОМ.РФ и Европа Кредит Банк.
Эскроу против оплаты напрямую
Сравним две схемы финансирования стройки глазами заказчика.
| Стройка через эскроу | Оплата бригаде напрямую | |
|---|---|---|
| Где лежат деньги | На счёте в банке до результата | У строителя с первого дня |
| Когда строитель получает оплату | После завершения строительства | Авансами по ходу работ |
| Если стройка встала | Деньги на счёте у заказчика | Деньги в работе и материалах |
| Кто проверил строителя | Банк при аккредитации | Сам заказчик |
Где граница схемы
Эскроу работает там, где есть договор строительного подряда и банк, — то есть на партнёрских домах под ключ. Покупка домокомплекта под эту схему не попадает: это поставка конструкций заводской готовности, и оформляется она договором с производителем, в том числе в рассрочку от производителя.
Обе схемы прозрачны, но защищают разное: эскроу — деньги в стройке под ключ, рассрочка — график платежей за комплект при самостоятельной сборке. Ипотеку предоставляет банк — условия и ставку определяет банк.
Обязателен ли эскроу-счёт при ипотеке на строительство?+
Что будет с деньгами, если подрядчик не достроит дом?+
Откуда подрядчик берёт деньги на стройку, если оплата в конце?+
Действует ли эскроу при покупке домокомплекта?+
- Сделка по дому в ипотекуМесто эскроу в маршруте сделки целиком.
- Семейная ипотека на свой дом в 2026 годуПрограмма, в которой чаще всего встречается эта схема.
- Рассрочка от производителяКак финансируется домокомплект без банка.
- Дома в ипотеку от партнёров DOMAXДома под ключ, которые строятся по схеме с эскроу.