Кредит на достройку дома: что банк смотрит в недострое
Стены стоят, кровля закрыта, деньги закончились. Дальше человек идёт в банк и слышит вопрос, к которому не готовился: а что вы, собственно, предлагаете в залог. Разбираем, чем недостроенный дом отличается от кучи материалов на участке и какой документ решает исход разговора.
Сохранённые цифры — актуальность не подтверждена
Материал опубликован 3 сентября 2026 г.. Условия и расчёты сохранены в редакции статьи; их актуальность повторно не подтверждалась.
- Банковские и налоговые условия требуют уточнения: проверьте условия программы и её доступность для вашей сделки перед обращением.
- Цены и сметы в примерах относятся к дате публикации. Опубликованную стоимость и состав предложения смотрите в карточке проекта; итоговую сумму подтверждаем расчётом.
Недострой — это вещь, а не куча материалов
Объект незавершённого строительства прямо назван недвижимой вещью в статье 130 Гражданского кодекса. Права на него регистрируются по общим правилам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ о государственной регистрации недвижимости. Пока такой записи нет, на участке у вас лежат брус, плиты и оплаченная работа бригады, но объекта права там не существует.
Разница вылезает в первую же минуту разговора с кредитором. Заложить можно вещь. Незарегистрированную коробку заложить нельзя, и никакие фотографии стройки этого не изменят.
Отсюда порядок, экономящий месяцы: сначала регистрация недостроя, потом заявка. В обратную сторону не работает.
Откуда берут деньги на завершение
Источников три, и они не заменяют друг друга. Выбор между ними определяется не вашим желанием, а тем, что у вас уже оформлено.
- кредит на строительство под договор подряда и смету остатка работ — деньги идут этапами, исполнителя банк проверяет отдельно
- ипотека под залог другой недвижимости, которая у вас уже есть и уже зарегистрирована: тогда предметом залога становится она, а не стройка
- собственные средства и рассрочка от производителя, если речь о поставке материалов, а не о строительных работах
Смета остатка решает больше, чем размер дохода
Кредитор финансирует не дом вообще, а конкретный объём оставшихся работ. Значит, нужна смета именно на остаток: что сделано, что нет, сколько стоит каждый следующий этап и в какие сроки он закрывается.
Люди приносят смету на весь дом. Она бесполезна, потому что половина строк уже оплачена и закрыта, а банку нужно понимать будущие траты, а не прошлые.
Вторая обязательная бумага — отчёт оценщика. Он описывает степень готовности объекта и его стоимость на сегодня, и от этой цифры считается всё остальное. Оценка делается по конкретному дому, а не по типовому проекту из интернета.
- Пикассо Плюс К 8383 м², две спальни, состав и цена всех комплектаций
- Дома под ключ в ипотекудоговор, проект и смета по этапам собраны заранее
- Расчёт под ключпроекты, у которых считается вся стройка, а не поставка
Сколько стоит достройка, если посчитать её заранее
Ломается стройка на одном и том же шаге: тёплый контур закрыт, инженерия и отделка не начаты. У домов под ключ этот же путь разложен по комплектациям, и его цена известна до первого гвоздя.
| Комплектация Пикассо Плюс К 83, 83 м² | Цена |
|---|---|
| «Тёплый контур» | 3 033 823 ₽ |
| «Зима дача» | 3 838 311 ₽ |
| «Дом для постоянного проживания» | 4 308 971 ₽ |
Между первой и последней строкой 1 275 148 ₽. Это и есть цена того, что в самостоятельной стройке превращается в недострой: инженерия, отделка, доведение дома до состояния, в котором в нём зимуют. Суммы — за свои средства; для покупки в ипотеку у дома указана своя цена, она напечатана там же.
Домокомплект в кредитную схему не встаёт вовсе. Предмет договора там — поставка панелей, балок и крепежа, а не создание жилого дома, и жилищного кредита под груз банки не выдают. Пикассо — 116,77 м² за 6 209 641 ₽, цены витрины, прайс от 6 июля 2026 года.
Почему в этом тексте нет ставок и сроков
Статья 28 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ о рекламе устроена так: если реклама финансовой услуги назвала хотя бы одно условие, влияющее на сумму расходов заёмщика, она обязана раскрыть все остальные и назвать лицо, оказывающее услугу. Мы не банк и всех условий не знаем — они у каждого кредитора свои и меняются.
Поэтому ставок, сроков и взносов в наших текстах не будет. Будут названия программ, механика процедур и списки документов — то, что от банка к банку меняется мало. Ипотеку предоставляет банк — условия и ставку определяет банк.
Можно ли заложить недострой?+
Обязателен ли аккредитованный подрядчик для достройки?+
Первый подрядчик бросил объект — с чего начинать?+
Влияет ли степень готовности на решение банка?+
Что сделать до похода в банк
Три пункта из пяти делаются вообще без банка, а последние два — с оглядкой на него: и подрядчика, и оценщика он аккредитует сам. Разговор после этого выглядит иначе: вы приходите не за деньгами вообще, а с объектом, сметой и исполнителем. Это разные заявки.
- зарегистрировать объект незавершённого строительства
- заказать выписки из ЕГРН на дом и на участок
- собрать смету остатка работ по этапам
- выбрать исполнителя и проверить его аккредитацию
- заказать отчёт об оценке у аккредитованного оценщика
- Дома под ключцены с именем комплектации
- Дома под ключ в каталогеотбор по способу расчёта
- Калькуляторпосчитать цену комплекта — фундамент, доставка и монтаж считаются отдельно
- Оценка и страховкакак устроены обе процедуры