Полная смета дома: 5 строк бюджета, которые надо сложить до договора

Почему сметы на дом не сходятся

Классический сюжет загородной стройки: человек видит на витрине «Смарт 60 — 2 604 308 ₽», мысленно прибавляет «ну ещё процентов десять на всякое» и считает, что бюджет готов. Через полгода выясняется, что заплатить пришлось заметно больше, и виноватым назначается продавец — «скрыли, недоговорили». Хотя на самом деле произошло другое: посчитали одну строку сметы, а платили по пяти.

Цена домокомплекта — это цена конструкций заводской готовности: панели, крепёж, документация. Монтаж, фундамент, доставка, подвод коммуникаций и отделка в неё не входят — это правило любого завода, и ДОМ ТЕХНОНИКОЛЬ честно фиксирует его в прайсе отдельным списком исключений. Поэтому единственный способ не обмануться — сложить все пять строк до подписания договора. Пройдём по каждой.

Строка 1 — домокомплект: единственная цифра, точная до рубля

Хорошая новость: главная строка сметы известна заранее и до рубля. Смарт 60 — 59,76 м² и две спальни за 2 604 308 ₽; Смарт 142 — 143,85 м², три спальни и потолки от 2,9 до 4,7 м за 5 143 836 ₽. Это витринные цены DOMAX — на 8 % ниже прайса завода, и НДС 22 % уже внутри: сверху ничего не добавится.

Что двигает эту цифру? Сильнее всего — опции комплектации: цокольное перекрытие — заводской пол первого этажа — стоит у Матисса 472 760 ₽, а у Сезанна — 1 959 971 ₽, это самая дорогая опция каталога. Зафиксировать итог помогает коммерческое предложение: КП действует 14 дней, и в этом окне цена не меняется. Поменяли комплектацию — получили новое КП и новый отсчёт.

Строка 2 — доставка: считается заранее по тарифу

Вторая строка тоже прозрачна, хотя вспоминают о ней в последнюю очередь. Дом едет с завода в Семёнове Нижегородской области, и в заводском прайсе есть отдельный лист с тарифами на 98 городов: Москва — 62 000 ₽ за стандартную фуру, Нижний Новгород — 30 000 ₽, Тверь — 68 000 ₽, Казань — 73 000 ₽.

Единственная тонкость — число машин. Оно зависит от проекта и опций: Матисс без цокольного перекрытия помещается в одну фуру, с ним — уже в две, и доставка до Москвы дорожает с 62 000 до 124 000 ₽. Поэтому строка 2 считается после строки 1: сначала комплектация, потом логистика. Подробный разбор тарифов у нас есть в отдельной статье про доставку домокомплекта.

Строка 3 — фундамент: до геологии цифры не существует

Дальше начинается зона, где честный продавец обязан сказать «не знаем — и никто не знает». Фундамент считается только после геологии: сваи, лента или УШП выбираются по грунту, а не по каталогу. Любая цифра «за фундамент», названная до исследования участка, — гадание.

Утешение в том, что каркасный дом лёгкий, и тяжёлый дорогой ноль ему чаще всего не нужен: по оценке завода, на нулевом цикле это экономит до 30 % по сравнению с фундаментом под каменный дом. Но подтвердить это должна геология, а не форум. Заложите в смету вилку и закажите исследование до договора — это самые полезные деньги всей стройки.

Строка 4 — монтаж: почему в прайсе этой цифры нет

Самый частый вопрос покупателя: «сколько стоит сборка?» И самый честный ответ: в заводских прайсах цены монтажа не существует. Завод продаёт комплект, а собирает его подрядная организация — по своей смете, которая зависит от региона, сезона, сложности проекта и подъезда к участку. Когда где-то называют монтаж «процентом от комплекта», это выдумка: у такой цифры нет источника.

Рабочий алгоритм: берёте спецификацию комплекта и запрашиваете смету у двух-трёх подрядчиков. И важный аргумент в пользу аккредитованного заводом: при сборке аккредитованным подрядчиком гарантия на дом — 5 лет, при сборке сторонней бригадой — 1 год. Разница в гарантии часто стоит разницы в смете.

Строка 5 — отделка и коммуникации: самая растяжимая

Пятая строка — единственная, которую вы полностью контролируете сами, и потому самая растяжимая: можно уложиться скромно, а можно потратить как на второй домокомплект. Электрика, вода, септик, отопление, полы, санузлы — всё это не входит в цену комплекта и считается по вашему участку и вашим желаниям.

Один совет, который экономит месяцы: технические условия на электричество и воду начинайте оформлять до стройки, а не после. Подключение сетей — процесс со своими очередями, и заниматься им параллельно производству комплекта куда умнее, чем смотреть на готовый дом без света.

Как платить: правило 70/30 и наценка за срок

Когда пять строк собраны, остаётся спланировать кассу. Домокомплект оплачивается по схеме 70/30: 70 % — в течение 5 банковских дней после подписания договора, оставшиеся 30 % — перед отгрузкой. То есть на старте нужна не вся сумма строки 1, но большая её часть.

И ещё одна деталь, о которой редко пишут: если срок реализации договора растягивается дольше 3 месяцев, появляется наценка +5 %. Тянуть с решениями буквально дорого. Как эти условия устроены целиком — от КП до уведомления об отгрузке, — мы разобрали в отдельной статье про оплату домокомплекта.

Шаблон сметы: таблица, которую стоит заполнить до договора

Вот таблица, которую мы советуем заполнить каждому — неважно, у нас вы покупаете или у другого завода. Если продавец отказывается помочь с какой-то строкой, это повод насторожиться: честному продавцу скрывать нечего.

Читайте дальше

• Сколько стоит содержание загородного дома в годШестая строка, которую платят каждый год после заселения.
• Как зарегистрировать дом: уведомление, техплан, ЕГРН и налогЧасть расходов возвращается вычетом — если сохранить документы.