Рефинансирование ипотеки на дом: чем оно сложнее квартиры

Механика в четырёх шагах

Новый банк выдаёт кредит, деньги уходят на погашение старого, первый кредитор снимает обременение, второй ставит своё. Между вторым и четвёртым шагом есть промежуток, когда кредит уже новый, а залога у нового банка ещё нет. Этот промежуток кредиторы не любят и закладывают его в свои требования.

Всё остальное — документы. И вот тут дом ведёт себя совсем не как квартира. Он устроен сложнее.

Чем дом сложнее квартиры

Квартира — один объект с понятной ценой: этаж, площадь, дом, район, рядом десяток аналогов в продаже. Дом — это минимум два объекта: строение и земельный участок. Закладываются они вместе, потому что закон не разрешает иначе.

Вместе они закладываются не по обычаю: участок или право аренды уезжают в залог вместе с домом — это требование статьи 69 закона 102-ФЗ. Значит, к земле будут отдельные вопросы, а если земля арендована, вопросов становится заметно больше.

Для масштаба: Барнхаус К 115 — 115 м², габарит 7,3×15,9, три спальни, 4 056 970 ₽ в комплектации «Тёплый контур» при покупке за свои средства (на странице дома рядом стоит отдельная ипотечная цена). Именно такую сумму и такой объект оценщик описывает в отчёте, который просит новый банк.

Второе отличие — оценка. Загородный рынок разреженный, аналогов мало, и оценщик способен насчитать меньше, чем вы рассчитывали. Третье — недострой: дом без зарегистрированного права берут в залог не все и не всегда.

• Кедр Б 7373 м², от 5 418 465 ₽ в комплектации «комплектация "Жилой дом технология"» — дом с обложки
• Дома под ключ в ипотекуобъект, который берут в залог
• Дом на арендованном участкеразбор статьи 69 целиком
• Каталог домовплощади и цены

Что готовить и в каком порядке

Порядок важнее скорости. Оценка действительна ограниченное время, страховка привязана к конкретному договору, а выписка из ЕГРН устаревает быстрее всего остального. Собранные не в той последовательности бумаги приходится заказывать заново, и это прямые расходы из вашего кармана.

• свежая выписка из ЕГРН на дом и участок
• отчёт об оценке от аккредитованного оценщика
• страхование предмета залога
• справка об остатке долга и графике
• согласие текущего банка, если оно требуется

Что меняется при переезде залога

Список короткий, а времени съедает много: каждый пункт — отдельная организация со своим графиком. Закладывайте на это недели, а не выходные.

• залогодержателем вместо первого банка становится новый
• страховой полис переоформляется на нового выгодоприобретателя
• оценка нужна свежая: прошлая делалась для другого кредитора
• запись об обременении в ЕГРН перерегистрируется
• участок или право аренды переезжает в залог вместе с домом

Когда переезд не окупается

Считать надо не разницу в платеже, а полную сумму расходов на переезд: оценка, страховка, пошлины, ваше время и нервы. Если до конца выплат осталось немного, эти расходы съедают выигрыш целиком. Проценты и сроки здесь не называем сознательно: их считает банк в своём предложении, и раскрывать их обязан тоже он.

Второй стоп-сигнал — дом, который не проходит по залогу у нового кредитора. Тогда обсуждать нечего, пока объект не приведён в порядок документально. Сначала бумаги.

И рамка, общая для всей темы. Рефинансируют кредит под зарегистрированный жилой дом: происхождение стен банк не волнует, а вот статус объекта волнует очень. Домокомплект сам по себе — поставка материалов, жилищного кредита под неё не выдают, и рефинансировать там попросту нечего.

• Дома под ключцены с комплектацией
• Дома в ипотекуподборка витрины
• Оценка и страховкакак устроены обе процедуры