Земельный массив в Тверской области
Участки на берегу озера, нарезка по гектару с небольшим. Можно взять один участок, линию вдоль воды или весь массив целиком.
Массив с воздуха
Реальная съёмка, не визуализации: озеро, лес, поля будущих участков, дамба и дорога вдоль края массива. 11 кадров сняты с коптера летом, последний — с берега осенью. Полный архив фото, видео и 3D-панорама — по ссылкам ниже.
Генплан массива
На плане вся нарезка: 55 участков с номерами и площадями, озеро, внутренние проезды и выезд на дорогу 28к-0974. Участки идут от дороги к воде — ставка за гектар растёт ближе к берегу. Номера на странице мелкие: откройте план крупно, там они читаются. Нарезка проектная, границы вашего участка выделяем после аванса.
Что это за земля
Две записи в ЕГРН решают, что на участке можно построить, — категория и вид разрешённого использования. Показываем их сразу, до цены, потому что проверять землю покупатель начинает с них.
- Категория земель
- Земли сельскохозяйственного назначения
- Вид разрешённого использования
- Для сельскохозяйственного производства
- Кадастровый квартал
- 69:26:0000008Откройте публичную кадастровую карту по этому кварталу и посмотрите расположение массива сами — это открытые сведения ЕГРН.
- Муниципальный округ
- Рамешковский муниципальный округПозиция 17 в перечне закона № 2-ЗО — того самого, которым в области закрыт фермерский дом. Кадастровый район 69:26 — это он и есть.
Что здесь можно построить
Жилой дом на этих участках построить нельзя. Это земли сельскохозяйственного назначения: закон разрешает на них сельское хозяйство, а не жильё. Если вам нужен дом с пропиской — этот участок вам не подходит, и мы пишем об этом первой строкой, а не мелким шрифтом.
Тогда что с ней делать
Запрет на жильё не делает землю бесполезной — он делает её сельхозземлёй, и в этом качестве она работает сразу, без переводов и согласований. Вести сельское хозяйство и размещать объекты, которые это производство обслуживают, разрешает ст. 78 ЗК РФ — вот что это значит на практике.
- Растениеводство и покосПашня, травы, сенокос. Заодно это самый простой способ показать, что земля используется по назначению, — а использовать её придётся: за неиспользование сельхозучастка три года и более участок изымают через суд (ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ).
- Сад и питомникПлодовые деревья, ягодник, посадочный материал. На гектаре это уже не благоустройство, а сельхозпроизводство: сажать можно сразу, ничего не переводя.
- ПасекаКлассическое занятие для такого места: вода, лес и некошеное разнотравье по соседству. В пределах вида разрешённого использования участка.
- Животноводство и выпасСкот и птица, выпас, заготовка кормов на своей же земле. Гектар с небольшим — это тот размер, с которого хозяйство начинает иметь смысл.
- Постройки, которые обслуживают производствоНавесы, теплицы, ангар, ограждение, скважина. Конкретный перечень по конкретному участку надо подтверждать письменно: по сельхозугодьям градостроительные регламенты не устанавливаются, готового ответа в законе нет. Запрос в администрацию округа поможем составить до аванса, а не после; обещать ответ за администрацию не станем.
- Отдых на собственном берегуТо, ради чего гектар у воды и берут: приезжать, ходить, ловить рыбу, жечь костёр, смотреть на озеро со своей земли. Дома здесь не будет — берег будет.
Кому эта земля подходит: тем, кому нужен большой участок у воды под сельское хозяйство, сад, пасеку, покос или просто под отдых «в поле» — и кто не рассчитывает поставить здесь дом.
Почему так — по нормам
Что говорит закон о сельхозземле
Земли сельскохозяйственного назначения — это земли за границами населённого пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса). Что на них разрешено, перечисляет ст. 78 ЗК РФ: сельхозпроизводство и объекты, которые его обслуживают. Жилого дома в этом перечне нет — и это не формальность, а причина, по которой такой дом не поставят на кадастровый учёт.
Единственное исключение — дом фермера, и для нашего округа оно закрыто
С 1 марта 2022 года федеральный закон разрешает жилой дом на сельхозучастке — но только на том, который крестьянское (фермерское) хозяйство использует для своей деятельности (п. 2 ст. 77 ЗК РФ в редакции ФЗ от 02.07.2021 № 299-ФЗ). Частное лицо без зарегистрированного КФХ по этой норме строить не вправе.
Регионам тот же закон разрешил закрыть и это исключение — п. 5 ст. 11 ФЗ от 11.06.2003 № 74-ФЗ. Тверская область им воспользовалась: Закон Тверской области от 25.02.2022 № 2-ЗО утвердил перечень муниципальных образований, где строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на сельхозучастках фермерских хозяйств не допускаются (с изменениями — законы области от 28.12.2022 № 102-ЗО и от 02.10.2023 № 44-ЗО).
Проверяется за минуту, и проверить стоит. Закон Тверской области от 25.02.2022 № 2-ЗО опубликован на publication.pravo.gov.ru (номер опубликования 6900202202260001); в приложении к нему — перечень из 36 муниципальных образований, и позиция 17 — «Рамешковский муниципальный округ Тверской области». Наш массив стоит в кадастровом квартале 69:26:0000008, а кадастровый район 69:26 — это и есть Рамешковский округ: видно на публичной кадастровой карте. Отсчитайте 17-ю строку перечня и сверьте с этим номером.
Вывод прямой и невыгодный продавцу, то есть нам: жилой дом на этой земле не построит ни физическое лицо, ни фермер. Регистрация КФХ регионального запрета не снимает. Построенный дом не поставят на кадастровый учёт, право собственности не зарегистрируют, а сама постройка будет самовольной со всеми последствиями — вплоть до сноса за свой счёт.
Сколько метров разрешал бы даже фермерский дом
Показываем арифметику, чтобы масштаб был виден до звонка. Даже там, где фермерский дом разрешён, п. 4 ст. 11 ФЗ № 74-ФЗ ставит рамки: один дом, не выше 3 этажей, не более 500 кв. м общей площади и площадь застройки — не более 0,25 % площади участка.
Считаем на наших участках. На гектаре 0,25 % — это 25 кв. м пятна застройки: примерно комната 5 × 5 метров. В 3 этажа с такого пятна выходит 75 кв. м общей площади. На самом большом участке нарезки (1,78 га) пятно — 44 кв. м, на самом маленьком (0,85 га) — 21 кв. м. По всей нарезке предел укладывается в вилку от 21 до 44 кв. м.
Эта колонка стоит в таблице участков рядом с площадью и ценой. Читать её надо так: это верхняя планка федеральной нормы, которая в Тверской области не применяется вовсе, — а не разрешение построить 25 кв. м. Чтобы «пятно» дома было хотя бы 100 кв. м, участок должен быть не меньше 4 га.
Упрощённый порядок оформления здесь не работает
Упрощённый порядок регистрации — только технический план и документ на землю, без уведомлений о начале и окончании строительства — действительно не отменён и работает до 1 марта 2031 года (ч. 12 ст. 70 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Но это порядок регистрации там, где строить разрешено. Дом, который нельзя строить, по нему на учёт не встанет: «оформим по дачной амнистии» — обещание, которое здесь не выполнимо.
Агротуризм права на стройку не даёт
Сельский туризм (ФЗ от 02.07.2021 № 318-ФЗ) — это услуги сельхозтоваропроизводителей. С 3 июля 2024 года закон разрешает при их оказании временно размещать туристов в жилых домах, входящих в имущество фермерского хозяйства (ст. 19 ФЗ № 74-ФЗ в редакции ФЗ от 22.06.2024 № 160-ФЗ), — то есть в том самом фермерском доме, который в Тверской области запрещён.
Отдельные гостевые дома, турбазы и глэмпинги на сельхозугодьях под видом агротуризма строить нельзя — это прямая позиция Россельхознадзора (разъяснение от 15.07.2024). Эксперимент по легализации гостевых домов (ФЗ от 07.06.2025 № 127-ФЗ) идёт с 1 сентября 2025 года в 17 регионах и на федеральной территории «Сириус»; Тверской области среди них нет, и касается он домов ИЖС, а не сельхозземель.
Землю придётся использовать по назначению
Это не пассивный актив, который можно купить и забыть. Неиспользование сельхозучастка по целевому назначению три года и более — основание для изъятия через суд (ст. 6 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ) и повод для административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ. Проверки ведёт Россельхознадзор, и это не теория.
Собственник считает возможным перевод участков в рекреацию. Это его ожидание, а не решение: перевод земли в другую категорию не зависит от продавца, сроков и готовых согласований по нему нет, и обещать его мы не вправе. Пока перевода нет, действуют правила, описанные выше.
Категория и ВРИ видны в обычной выписке из ЕГРН — её заказывает любой человек, не только собственник. Берите свежую: там же видны обременения и охранные зоны конкретного участка. Тексты законов, на которые мы ссылаемся, открыты, а перечень к закону № 2-ЗО лежит в официальном опубликовании — позиция 17 в нём наша.
Условия покупки
Цена зависит от расположения в массиве: чем ближе к воде, тем дороже гектар. Ширина полосы — площадь зоны, насыщенность — ставка за гектар.
* Цена по участку 36 уточняется — в суммы зоны и массива он не вошёл.
Про площадь без путаницы. Массив целиком — около 77 га: так он назван в объявлении собственника, и это округление, а не результат замера. Продаваемая нарезка — 55 участков на 70,01 га: эту сумму вы сложите сами по таблице ниже. Разницу занимают дорога и земли общего пользования — в таблице собственника они стоят отдельной строкой на 2,2 га, в продажу не идут и поэтому в сумму участков не входят.
Что важно знать до разговора
- Жилой дом на этой земле построить нельзя: это земли сельскохозяйственного назначения, а Рамешковский округ, где стоит массив, назван в перечне закона Тверской области, который такое строительство запрещает. Что можно, а что нет, разобрано на странице со ссылками на нормы.
- Коммуникации к границе участка не подведены — это отдельный вопрос, считаем индивидуально.
- Можно купить один участок, несколько подряд или весь массив.
- Категория земли и вид разрешённого использования открыто указаны на странице; свежую выписку из ЕГРН смотрим до сделки.
- Примыкание к дороге 28к-0974. Кадастровый квартал 69:26:0000008.
Участки
Нарезка проектная: границы намечены на плане, а границы вашего участка выделяются под покупателя после аванса. Берут по-разному — кто-то один участок, кто-то линию вдоль воды, кто-то весь массив целиком.
В каждой строке — предел пятна застройки для этого участка: 21–44 м² по нарезке. Это верхняя планка федеральной нормы для фермерского дома, и в Тверской области она не применяется вовсе — жилой дом здесь не строится. Цифра стоит в таблице, чтобы масштаб ограничения был виден сразу, а не после разговора.
400 000 ₽ за гектар
600 000 ₽ за гектар
800 000 ₽ за гектар
- № 131,11 гапятно ≤ 27 м²888 000 ₽
- № 141,52 гапятно ≤ 38 м²1 216 000 ₽
- № 151,52 гапятно ≤ 38 м²1 216 000 ₽
- № 161,53 гапятно ≤ 38 м²1 224 000 ₽
- № 171,22 гапятно ≤ 30 м²976 000 ₽
- № 350,93 гапятно ≤ 23 м²744 000 ₽
- № 360,90 гапятно ≤ 22 м²уточняется
- № 370,98 гапятно ≤ 24 м²784 000 ₽
- № 481,50 гапятно ≤ 37 м²1 200 000 ₽
- № 491,34 гапятно ≤ 33 м²1 072 000 ₽
- № 501,70 гапятно ≤ 42 м²1 360 000 ₽
- № 511,40 гапятно ≤ 35 м²1 120 000 ₽
- № 521,78 гапятно ≤ 44 м²1 424 000 ₽
- № 531,31 гапятно ≤ 32 м²1 048 000 ₽
- № 541,38 гапятно ≤ 34 м²1 104 000 ₽
- № 551,44 гапятно ≤ 36 м²1 152 000 ₽
1 000 000 ₽ за гектар
- № 181,71 гапятно ≤ 42 м²1 710 000 ₽
- № 191,61 гапятно ≤ 40 м²1 610 000 ₽
- № 201,49 гапятно ≤ 37 м²1 490 000 ₽
- № 211,49 гапятно ≤ 37 м²1 490 000 ₽
- № 221,49 гапятно ≤ 37 м²1 490 000 ₽
- № 231,08 гапятно ≤ 27 м²1 080 000 ₽
- № 241,00 гапятно ≤ 25 м²1 000 000 ₽
- № 251,06 гапятно ≤ 26 м²1 060 000 ₽
- № 261,10 гапятно ≤ 27 м²1 100 000 ₽
- № 271,07 гапятно ≤ 26 м²1 070 000 ₽
- № 281,19 гапятно ≤ 29 м²1 190 000 ₽
- № 291,00 гапятно ≤ 25 м²1 000 000 ₽
- № 301,04 гапятно ≤ 26 м²1 040 000 ₽
- № 311,00 гапятно ≤ 25 м²1 000 000 ₽
- № 321,08 гапятно ≤ 27 м²1 080 000 ₽
- № 331,01 гапятно ≤ 25 м²1 010 000 ₽
- № 341,00 гапятно ≤ 25 м²1 000 000 ₽
- № 381,50 гапятно ≤ 37 м²1 500 000 ₽
- № 391,50 гапятно ≤ 37 м²1 500 000 ₽
- № 401,53 гапятно ≤ 38 м²1 530 000 ₽
- № 411,59 гапятно ≤ 39 м²1 590 000 ₽
- № 421,42 гапятно ≤ 35 м²1 420 000 ₽
- № 431,59 гапятно ≤ 39 м²1 590 000 ₽
- № 441,55 гапятно ≤ 38 м²1 550 000 ₽
- № 451,50 гапятно ≤ 37 м²1 500 000 ₽
- № 461,34 гапятно ≤ 33 м²1 340 000 ₽
- № 471,00 гапятно ≤ 25 м²1 000 000 ₽
Не только Тверь
Здесь земля продаётся как есть — гектарами, без построек. Второй формат — участок в составе посёлка: в Клинском районе DOMAX строит Pride Village, 17,73 га на берегу реки, и там земля, благоустройство и коммуникации уже входят в цену виллы.
Покажем участки и назовём цену
Напишите, сколько гектаров нужно и под что — хозяйство, сад, отдых у воды, вложение. Пришлём план, документы и стоимость.